Να Μειωθεί ο Συντελεστής Δόμησης στα 3Β ;

Η συζήτηση για το Συντελεστή Δόμησης ( ΣΔ) δεν είναι καινούρια  αλλά υφίσταται από τη στιγμή που η περιοχή άρχισε να αναπτύσσεται ραγδαία. Σε κάθε περίοδο έξαρσης της οικοδομικής δραστηριότητας, το θέμα της μείωσης του ΣΔ έρχονταν στο προσκήνιο , χωρίς ωστόσο να συνοδεύεται ποτέ από μια ουσιαστική συζήτηση για την εξέλιξη του πολεοδομικού χαρακτήρας της περιοχής. Κυρίως γιατί η συζήτηση βασίζονταν περισσότερο σε μια νοσταλγία , μια ρομαντική διάθεση για τα ειδυλλιακά προάστια της παραλίας και λιγότερο σε μια ουσιαστική προσπάθεια να αποτυπωθούν μέσα από τέτοιες αλλαγές οι νέες συνθήκες που διαμορφώνονταν κάθε φορά. 

Αν πάρουμε ως σημείο αναφοράς τη Βούλα , το ερώτημα αν θα έπρεπε ο ΣΔ να ήταν χαμηλότερος  είναι διαφορετικό από το ερώτημα αν πρέπει να μειωθεί σήμερα. 

Αν την δεκαετία του ’50 – έστω και ως το ’70 – ο ΣΔ είχε οριστεί πιο χαμηλός και ταυτόχρονα δεν είχαν συμβεί και μια σειρά άλλα πράγματα , θα βλέπαμε σήμερα μια διαφορετική Βούλα. Ας φανταστεί ο αναγνώστης μια Βούλα με ΣΔ το μισό, 0,4 ή και 0,3 αντί 0,8 ή 0,6. Μια Βούλα επίσης που δεν θα είχαν γίνει όλες οι αθρόες οικοπεδοποιήσεις μέχρι την κορυφή του βουνού και με ιδιοκτησίες τουλάχιστον ενός στέμματος αντί οικόπεδα 500 τετραγωνικών στην καλύτερη περίπτωση. Ας λάβει επίσης υπόψη του ένα μοντέλο διαφορετικής ανάπτυξης του αστικού ιστού με επέκταση του πολεοδομικού συγκροτήματος της Αθήνας κατά πλάτος και όχι καθ’ ύψος. 

Αν συνέβαιναν αυτά, σήμερα  θα είχαμε τη Βούλα να εκτείνεται από την παραλία μέχρι τη Λεωφ. Βουλιαγμένης, θα υπήρχε ακόμη ένας πευκόφυτος Υμηττός και ένα οικιστικό περιβάλλον με κυρίαρχες τις μονοκατοικίες. Με δεδομένα την προνομιακή θέση, το κλίμα της περιοχής και το ειδυλλιακό φυσικό περιβάλλον είναι επίσης βέβαιο πως οι τιμές των ακινήτων θα ήταν τριπλάσιες των σημερινών. 

Η ιστορία όμως γράφτηκε διαφορετικά. Στην αυξημένη ζήτηση γης βρέθηκε – ή σωστότερα  δημιουργήθηκε – η ανάλογη προσφορά. Η Βούλα διατηρώντας , σε μεγάλο βαθμό, τα ιδιαίτερα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της κηπούπολης , από εξοχικός οικισμός μετατράπηκε σε αστικό προάστιο. Ένα προάστιο με μικρά οικόπεδα και εκ των πραγμάτων με ένα ΣΔ κατά περιοχές που ισορροπούσε  ανάμεσα σε αυτά τα  χαρακτηριστικά ( αμιγής κατοικία , πρασιές κλπ) και  την αναγκαιότητα να υπάρξει διαθεσιμότητα κατοικιών που να καλύπτουν μέρος της ζήτησης. 

Ο ρομαντισμός και η νοσταλγία για μια εποχή που έφυγε ανεπιστρεπτί είναι κατανοητός. Δεν θα επιστρέψει όμως  όπως φαντάζονται κάποιοι επειδή θα αποφασίσουμε σήμερα να μειώσουμε το ΣΔ. Βεβαίως θα έχουμε μικρότερα κτίρια και ίσως ομορφότερο οικιστικό περιβάλλον. Αυτό που κυρίως θα συμβεί με μια τέτοια κίνηση θα είναι να εκτοξευτούν οι τιμές των ακινήτων  στα ύψη ,  να εγκαταλείψει την περιοχή όποιος νοικιάζει σπίτι και η πόλη να μετατραπεί σε ένα γκέτο πλουσίων ιδιοκτητών. 

Κάποιοι ανακάλυψαν πως ο «μεγάλος» ΣΔ της περιοχής ενθαρρύνει τους κατασκευαστές κατοικιών να κατασκευάζουν «τέρατα». Πιστεύουν πως θα αποθαρρυνθούν με μια μείωση του ΣΔ. Αν έμπαιναν στον κόπο να βάλουν σε ένα χαρτί τους αριθμούς θα έβλεπαν πως ούτε καν θα ενδιαφέρονταν , παρά μόνο θα έστρεφαν την προσοχή τους σε ένα πολύ πιο στοχευμένο αγοραστικό κοινό. 

Πως συμβαίνει αυτό;  Ας το δούμε με αριθμούς. Έστω ένας κατασκευαστής έχει σήμερα ένα οικόπεδο 500 μέτρων στην Άνω Βούλα– από τα λίγα ελεύθερα πλέον - που αγόρασε  500.000 €. Με ΣΔ σήμερα 0,8 και δεδομένα τα υπόλοιπα πολεοδομικά μεγέθη, θα κατασκευάσει ένα τριώροφο με πιλοτή. Κατά βάση οροφοδιαμερίσματα συνολικής επιφάνειας 400 τ.μ συν κάτι ημιυπαίθριους , θα βγάλει περίπου 160 τμ στον όροφο. Επειδή είμαστε στη Βούλα θα δαπανήσει για την κατασκευή όχι 1050 € στο τετραγωνικό όπως στους Αμπελόκηπους αλλά 1200 καθώς θέλει να προσελκύσει πελάτες με υψηλότερο εισόδημα και άρα μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη. Συνάρτηση της εμπορικής αξίας της περιοχής που είναι από 2500 – 5000 ανα τ.μ. -και 7000 σε εξαιρετικές περιπτώσεις - θα στοχεύσει να πουλήσει κοντά - ή και χαμηλότερα -στη μέση τιμή. Κάντε τις πράξεις να διαπιστώσετε πως  πηγαίνει για ένα μεικτό κέρδος περίπου 400 χιλιάδων ευρώ. 

Έστω πως μειώνουμε το ΣΔ στο μισό , 0,4 δηλαδή. Τι θα κάνει ; Δεν θα χτίσει; Φυσικά και θα χτίσει.  Καθώς μπορεί να φτιάξει πλέον κυρίως μια μονοκατοικία 200 τ.μ ( συν τα έξτρα ) αξίζει τον κόπο και το κόστος να δαπανήσει όχι 1200 αλλά 1500 € ανα τ.μ και να πωλήσει στην μέγιστη τιμή των 5000 ή ακόμα και κοντά στην εξαιρετική των 7000.  Κάντε ξανά τις πράξεις να διαπιστώσετε πως μπορεί να  κερδίσει περισσότερα. 

Από τον παραπάνω συλλογισμό καταλάβει καθένας πως για ότι άσχημο βλέπουμε γύρω μας δεν είναι υπαίτιος ο συντελεστής δόμησης. Που δεν είναι υψηλός κιόλας σε βαθμό που εξαιτίας του να γίνεται αβίωτο το περιβάλλον της περιοχής. Είναι ένας συνδυασμός πολλών παραγόντων που συμβάλλει σε ένα όμορφο ή άσχημο οικιστικό περιβάλλον. Καθώς ακόμα και στο ειδυλλιακό προάστιο της Βούλας αλλά και του Δήμου συνολικά , βλέπουμε και άσχημα, θα ήταν σωστότερο οι επεμβάσεις που γίνονται να στοχεύουν στα ουσιαστικά προβλήματα και όχι στα φανταστικά . 

• Σημαντική επέμβαση είναι οι ουσιαστικοί και όχι τυπικοί έλεγχοι στις κατασκευές . Έλεγχοι που όχι μόνο θα αποτρέπουν υπερβάσεις στη διάρκεια της κατασκευής αλλά θα τις αποθαρρύνουν καθ’ όλη τη διάρκεια ζωής του κτιρίου. 

• Η κάλυψη είναι άλλος σημαντικός παράγοντας· μπορεί να αναβαθμίσει μια γειτονιά, με χαμηλό ποσοστό σε συνδυασμό με απαίτηση φύτευσης περισσότερων δέντρων από όσο καθορίζουν οι τρέχουσες διατάξεις . 

• Το ύψος των κτιρίων που με διάφορες νομιμοφανείς διαδικασίες εκτοξεύεται. Η δόμηση σε οικόπεδα με μεγάλη κλίση και πως πρέπει να γίνεται -  το Πανόραμα και η Εξοχή είναι χαρακτηριστικά παραδείγματα για το πως δεν πρέπει να γίνεται .

• Να μπει στη συζήτηση – δεν είναι ταμπού ούτε αυτό  – ακόμα και σημειακή μείωση του ΣΔ σε περιοχές που ο σημερινός συντελεστής μπορεί να τις επιβαρύνει. Αυτό συμβαίνει σε γειτονιές που οι κατά καιρούς αλλαγές πολεοδομικών διατάξεων τις επιβάρυναν τόσο σε όγκο οικοδομής όσο και στο πως εντάσσεται το κτίριο στο χώρο σε σχέση με τα γειτονικά του . 

• Να συζητήσουμε αν οι ειδικοί όροι και διατάξεις που διέπουν την Βούλα, επιτρέπουν να επιβληθεί  οι μελέτες να κρίνονται από Αρχιτεκτονική Επιτροπή ώστε να γίνονται κτίρια εναρμονισμένα στο περιβάλλον και συμβατά με τη φυσιογνωμία της περιοχής. Αν συμβεί,  θα γλιτώσουμε πιθανά από σπίτια – τούρτες , παγόδες και ιγκλού ή ότι άλλο μνημείο αλαζονείας των μελετητών και νεοπλουτίστικης ξιπασιάς και μεγαλομανίας των ιδιοκτητών.  

• Να πούμε από τώρα με τι όρους θα θέλαμε να μπουν στο σχέδιο πόλης οι εκτός σχεδίου περιοχές που ακόμα υπάρχουν. Τι θα γίνουν και τι θα προτάξουμε . Την συνταγματικά κατοχυρωμένη προστασία της ιδιοκτησίας που στην περίπτωση της Βούλας είναι κυρίως προϊόν κατάχρησης, δολιότητας  και διαπλοκής ή το δημόσιο συμφέρον ; 

• Ας τοποθετηθεί ο καθένας και να καταλήξει επιτέλους η κουβέντα , πως μπορεί σήμερα να ορίζεται ο χαρακτήρας της κηπούπολης. Εξυπηρετεί ως έχει τις σύγχρονες ανάγκες της πόλης ή χρειάζεται να το εξετάσουμε υπό άλλο πρίσμα; Αν το κάνουμε,  πως θα διασφαλίσουμε ότι και οι απαιτήσεις του σήμερα θα ικανοποιηθούν αλλά και η πόλη θα διατηρήσει εκείνα τα στοιχεία που την καθιστούν προνομιακή; 

Μια καθολική μείωση του συντελεστή δόμησης όπως αφελώς και ρομαντικά συζητείται μάλλον δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα θα λύσει . Αν συμβεί μόνο αυτό , σε  λίγα χρόνια από σήμερα θα έχουμε μια απρόσιτη πόλη που θα κατοικείται είτε από πολύ εύπορους ή από όσους παραμένουν ιδιοκτήτες . Οι τελευταίοι θα δέχονται μόνιμα μια ασφυκτική πίεση να πουλήσουν ειδικά αν οι κατοικίες τους είναι της πρώτης οικιστικής ανάπτυξης και πλησιάζουν στο χρόνο ζωής του κτιρίου. 

Το ερώτημα τίθεται εκ νέου λοιπόν . Αλλά δεν είναι αν θέλουμε να μειωθεί ο συντελεστής .Είναι σε τι πόλη θέλουμε να ζούμε …